易居克而瑞集團副總裁 張兆娟：數(shù)字化助力地產行業(yè)突破瓶頸，尋找第二增長曲線

白銀時代，土地紅利、金融紅利逐漸消失，管理紅利興起，地產行業(yè)的各項指標正在由以往的高增長，快速向常態(tài)回歸。11月5日金蝶云全球用戶大會?房地產行業(yè)產業(yè)互聯(lián)平行論壇上，易居克而瑞集團副總裁張兆娟結合相關研究數(shù)據(jù)就房地產產業(yè)發(fā)展趨勢與數(shù)字化應對策略進行了全方位解讀。

她指出，目前來看，中央維穩(wěn)基調常態(tài)化，堅持房住不炒，融資“三條紅線”倒逼房企降負債，在金融嚴控及疫情的雙重影響下，多數(shù)房企投資節(jié)奏放緩，降杠桿已然成為房企短期首要任務，整個地產行業(yè)呈現(xiàn)V形反轉，從20年最低到或再創(chuàng)新高，未來將進入相對平穩(wěn)的新周期。與此同時，百強房企規(guī)模增長分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇，強者恒強格局不變。

“三條紅線”對房企的五大影響及房企五大應對策略

“這三條紅線對房企會帶來五大影響：1、彎道超車將不可能再出現(xiàn)。高增長的背后意味著高杠桿，在未來，行業(yè)很難再有高增長的黑馬出現(xiàn)，行業(yè)格局會逐漸固化，馬太效應依然會越來越強。2、行業(yè)低速的增長期會拉長，收并購難度將增大。各個房企由于財務限制，很難并表，未來行業(yè)10-20%增長的周期會拉得很長，形成“慢長牛”市場。3、行業(yè)增長方式會改變。行業(yè)將從過去依靠財務杠桿驅動高速增長，向穩(wěn)定均衡高質量的增長轉變。房企將不得不重視經營質量，被動開始重視精細化管理。4、房企會更加關注高周轉，追求零庫存。5、三條紅線會拉大企業(yè)之間的差距。不同的企業(yè)將進行不同的戰(zhàn)略選擇，有的企業(yè)要剎車、減速降檔，增長率會由正轉負，有的企業(yè)反而可以乘勢而上。” 易居克而瑞集團副總裁張兆娟談道，“面對三條紅線，房企可從以下幾方面進行應對：1、經營上的應對。通過去庫存、打造暢銷產品等手段最大程度提高利潤。2、財務上的應對。調整財務結構，拉長債務周期。3、資本上的應對。打開上市融資渠道，增發(fā)資本。4、會計上的應對。做好業(yè)財一體化，減少審計風險。5、數(shù)字化的應對。未來地產企業(yè)面臨很大的挑戰(zhàn)，要想真正提高經營和管理效率，必須推動數(shù)字化轉型，變成一個‘新物種’。”

數(shù)字化將驅動地產上下游產業(yè)全方位變革

除了地產公司，很多地產上下游產業(yè)鏈，例如旗下物業(yè)公司，也開始了數(shù)字化智能化應用。數(shù)字化將經營管理從線上化、信息化轉變?yōu)閿?shù)字化、智能化，將運營邏輯從以產品為中心轉變?yōu)橐钥蛻魹橹行模瑢螛I(yè)務模塊的合作協(xié)同變成全業(yè)務模塊的合作協(xié)同，將以往的經驗和人工做決策變成大數(shù)據(jù)+AI智能決策，真正幫助地產行業(yè)實現(xiàn)降本增效、業(yè)務賦能、輔助決策、顛覆經營。

地產數(shù)字化應用生態(tài)，物企越來越重視數(shù)字化轉型

地產數(shù)字化完整生態(tài)體系由兩大核心方向組成，分別是管理流和業(yè)務流。管理流包括人力、財務、招采等，業(yè)務流包括開發(fā)建造、銷售、運營、物業(yè)服務、資產交易等。這二者之間必須打通互聯(lián)，將管理流上的財務與業(yè)務流緊密結合，實現(xiàn)業(yè)務財務一體化?？梢钥吹?，整個業(yè)務流完全打通之后會沉淀大量的數(shù)據(jù)，甚至會衍生出來一家數(shù)據(jù)公司，探索空間非常大。截止今年，已有超88%頭部地產企業(yè)和70%的頭部物業(yè)企業(yè)數(shù)字化業(yè)務年投入過千萬，頭部地產企業(yè)對于數(shù)字化投入和人才團隊搭建重視度明顯提升。在數(shù)字化發(fā)展程度上，房企數(shù)字化發(fā)展程度要領先于物企。

無論是房企還是物企，管理流中的數(shù)字化應用程度都明顯高于業(yè)務流。管理流方面，因定制化需求多，數(shù)據(jù)量大，頭部地產企業(yè)更傾向于自研。業(yè)務流方面，房企開發(fā)建造系統(tǒng)和銷售系統(tǒng)使用率高，但是信息數(shù)據(jù)價值尚未被完全挖掘，價值挖掘仍然是未來的大課題；同時，房企運營系統(tǒng)的數(shù)字化應用優(yōu)于開發(fā)建造及銷售等其他業(yè)務流領域，大量數(shù)字化應用的出現(xiàn)，不僅改善了客戶體驗、提高了運營效率，更加速了數(shù)字化轉型的進程。

受益于產品起步早，TOP30物企社區(qū)服務系統(tǒng)的普及率已達90%，但產品形態(tài)趨于單一，無法產生新生數(shù)據(jù)做更深度挖掘。據(jù)統(tǒng)計，目前已上市的34家物企招股說明書中提到，未來會把募集到的錢投入15%-20%用于智能化數(shù)字化建設，由此可見物企越來越重視數(shù)字化轉型。

數(shù)字化助力地產行業(yè)突破瓶頸，尋找第二增長曲線

字化賦能地產的第一階段是要優(yōu)化現(xiàn)有業(yè)務，以技術扶持為主，提升市場運營效率，降本增效；第二階段是要通過研發(fā)新產品，解決市場尚未解決的行業(yè)痛點；第三階段是要以新興科技產品創(chuàng)造新消費和投資新需求。從服務市場到創(chuàng)造市場的轉變需要一個長期的過程，通過云服務、5G、物聯(lián)網、人工智能等數(shù)字技術作底層依托，來構建智慧社區(qū)、智慧園區(qū)、智慧商業(yè)、智能家居等地產科技場景，實現(xiàn)破局。